| Gozan de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, de acuerdo a las siguientes condiciones: Cuando el contribuyente, para adquirir la vivienda transmitida, hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse de una sola vez o sucesivamente en un período no superior a dos años. Siempre que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido por la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponde a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones anteriormente señaladas. Ejemplo práctico de exención por reinversión total o parcial - Reinversión total:
El Sr. _X_ vende el inmueble, que constituye su vivienda habitual, en los siguientes términos: | Inmueble | Ganancia/Pérdida | PrecioTransmisión | PrecioAdquisición | FechaTransmisión | FechaAdquisición | | Vivienda Habitual | 30.050,60 euros | 90.151,81 euros | 60.101,21 euros | 10/04/2004 | 06/12/1995 | A finales del 2004, reinvierte el total obtenido, en la adquisición de otro inmueble que va a constituir su vivienda habitual. El precio de adquisición de la nueva vivienda es de 180.303,63 euros, que es satisfecho con los 90.151,81 euros obtenidos en la venta, y el resto a través de un préstamo hipotecario a 15 años. La venta del inmueble genera una ganancia patrimonial aproximada de 30.050,60 euros (habría que aplicar coeficientes de actualización) que debe ser integrada en el impuesto en la parte especial de la base imponible, por tener un periodo de generación superior al año. En condiciones normales esta plusvalía debería tributar al 15%, pero al reinvertirse su importe en la adquisición de una nueva vivienda, ésta se declara exenta de impuestos. | Plusvalía | 30.050,60 euros | | Plusvalía exenta | 30.050,60 euros | - Reinversión parcial
Mismo caso anterior, pero con un precio de adquisición de la nueva vivienda de 78.131,57 euros que es satisfecho con lo obtenido de la venta de su primera vivienda. La venta del inmueble sigue generando una ganancia patrimonial aproximada de 30.050,60 euros (habría que aplicar coeficientes de actualización) que hay que integrar en la parte especial de la base imponible, por tener un período de generación superior al año. En condiciones normales toda la plusvalía debería tributar al 15%, pero al reinvertirse parcialmente en la adquisición de una nueva vivienda quedará parcialmente exenta: | Plusvalía | 30.050,60 euros | | Plusvalía exenta | 26.043,85 euros | | Si reinvierte 90.151,81 euros | Exonera 30.050,60 euros | | Si reinvierte 78.131,57 euros | Exonera _X_ = 26.043,85 euros | |